O stanovima

Ne. Trgovačko društvo Državne nekretnine d.o.o. daje u najam stanove u vlasništvu Republike Hrvatske isključivo putem natječaja. Informacije o natječajima objavljene su na ovim internetskim stranicama na poveznici Natječaji – Državne nekretnine.

Društvo nema mogućnosti neposrednog najma stanova posebnim kategorijama korisnika sukladno odredbama Zakona o najmu stanova i Zakona o upravljanju nekretninama i pokretninama u vlasništvu Republike Hrvatske. Osnovano je kao društvo od posebne namjene za upravljanje i raspolaganje fondom stanova i poslovnih prostora od komercijalne vrijednosti te je djelatnost Društva, prema nacionalnoj klasifikaciji djelatnosti (NKD 2007), upravljanje nekretninama uz naplatu ili na osnovi ugovora.

Prema pozitivnim propisima Republike Hrvatske stambeno zbrinjavanje socijalno ugroženih građana i pružanje pomoći uređeno je Zakonom o socijalnoj skrbi. U člancima 3., 41. i 42. navode se ovlasti vezane uz pružanje pomoći kod zadovoljavanja osnovnih životnih potreba i prava na naknadu za troškove stanovanja u odnosu na jedinice lokalne samouprave i područne urede županijskih službi Hrvatskog zavoda za socijalni rad (ranije, centre za socijalnu skrb).

Posebne kategorije korisnika mogu se obratiti nadležnim jedinicama lokalne samouprave (npr. Grad Zagreb, Karlovac, Osijek, Rijeka, Split…).

Po posebnim se uvjetima stambeno mogu zbrinjavati hrvatski ratni vojni invalidi iz Domovinskog rata, za što je nadležno Ministarstvo hrvatskih branitelja.

Fizičke osobe koje imaju prebivalište i borave na području posebne državne skrbi, naseljenici na ova područja te pravne osobe koje imaju sjedište, odnosno obrtnici koji imaju prebivalište na područjima posebne državne skrbi za stambeno zbrinjavanje mogu se obratiti Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Fizičke osobe koje ostvaruju prava temeljem Zakona o obnovi zgrada oštećenih potresom na području Grada Zagreba, Krapinsko-zagorske županije, Zagrebačke županije, Sisačko-moslavačke županije i Karlovačke županije, i podzakonskih propisa mogu se obratiti Ministarstvu prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.

Iznos zaštićene najamnine izračunava se na temelju promjenjivih faktora kao što su etalonska cijena građenja ili visina pričuve. Prema Zakonu o najmu stanova, visina iznosa zaštićene najamnine ne može biti niža od visine pričuve. Do promjene iznosa zaštićene najamnine može doći ako se kontrolom utvrdi da je došlo po povećanja ili smanjenja iznosa pričuve. U skladu s tim, korisnici će primiti novi obračun koji je usklađen s novim iznosom pričuve.

Za sada nema mogućnosti umanjenja visine slobodno ugovorene najamnine za najmoprimce koji su stanove dobili od jedinica lokalne samouprave kao zaštićeni najmoprimci s osnove statusa osoba slabog imovinskog stanja i drugih kategorija, a prema propisanim uvjetima i kriterijima jedinica lokalne samouprave.

Sukladno Zakonu o socijalnoj skrbi i odlukama jedinica lokalne samouprave, korisnici koji ispunjavaju propisane kriterije i ostvaruju pravo na socijalnu skrb, mogu zatražiti naknadu za troškove stanovanja od nadležnog područnog ureda županijskih službi Hrvatskog zavoda za socijalni rad (ranije, Centra za socijalnu skrb).

Prema sadašnjim propisima, po posebnim se uvjetima stambeno mogu zbrinjavati samo HRVI iz Domovinskog rata, tako da se navedeni stanovi predaju na upravljanje Ministarstvu hrvatskih branitelja. Za ostale kategorije bespravnih korisnika za sada ne postoji mogućnost najma stanova koje koriste.

Korisnici stanova mogu svoja zaostala dospjela, a neuplaćena dugovanja s osnove najma ili korištenja stanova otplaćivati u ratama do 24 mjesečna obroka od dana utvrđivanja dugovanja, ovisno o osnovi korištenja stana. Obročna otplata dospjelog duga će se odobriti samo uz uvjet redovnog podmirivanja tekućih mjesečnih obveza prema Društvu (redovna najamnina, naknada i režijski troškovi). U protivnom će se pristupiti pokretanju postupka za naplatu, a ovisno o statusu korištenja – i iseljenju putem nadležnih državnih tijela.

Najamnina, odnosno naknada za korištenje stanova, obračunava se ovisno o statusu korisnika temeljem Uredbe o uvjetima i mjerilima za utvrđivanje zaštićene najamnine i Odluke o utvrđivanju visine slobodno ugovorene najamnine, na način da:

• bivši nositelji stanarskog prava plaćaju najamninu u visini zaštićene najamnine
• bivši nositelji stanarskog prava plaćaju najamninu u visini slobodno ugovorene najamnine ako obavljaju djelatnost u stanu ili imaju drugu useljivu kuću ili stan u svom vlasništvu
• najmoprimci kojima je od strane jedinica lokalne samouprave dodijeljen stan na korištenje kao osobama slabijeg imovnog stanja plaćaju slobodno ugovorenu najamninu u iznosu dvostruke pričuve

Pričuva je temeljni prihod stambene zgrade za potrebe održavanja njenih zajedničkih dijelova i uređaja, pa ovisno o potrebama može doći do promjene visine iznosa pričuve, a Odluku o tome donosi većina suvlasnika u dogovoru s upraviteljem zgrade i ona je obvezujuća za sve suvlasnike.

Sukladno Zakonu o najmu stanova, korisnicima stanova sa zaštićenom najamninom najamnina ne može biti niža od iznosa potrebnog za podmirenje iznosa pričuve. S obzirom na to da je pričuva temeljni prihod stambene zgrade za potrebe održavanja njenih zajedničkih dijelova i uređaja, ovisno o odluci većine suvlasnika može doći do promjene visine iznosa pričuve pa se novi iznosi pričuve usklađuju s postojećim iznosima najamnine.

Natječaji za najam stanova u vlasništvu Republike Hrvatske objavljuju se na internetskim stranicama trgovačkog društva DRŽAVNE NEKRETNINE d.o.o., na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine te u dnevnom tisku.

Sukladno člancima 24. i 38. Zakona o najmu stanova promjene na strani najmodavca tj. prijenos stana s gradova/općina na Republiku Hrvatsku ne uvjetuje nužno i sklapanje novoga ugovora o najmu, već Republika Hrvatska preuzima prava i dužnosti dotadašnjeg najmodavca gradova/općina, zbog čega nema potrebe za sklapanjem novoga ugovora. Ipak, ako zaštićeni najmoprimac ostvaruje pravo na otkup stana sukladno propisima u tu je svrhu moguće sklopiti ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom.

Ako želite odjaviti korištenje stana u vlasništvu Republike Hrvatske, kojim upravljaju Državne nekretnine d.o.o., potrebno je podnijeti pisani zahtjev za primopredaju stana na e-mail: info.stanovi@hr-nekretnine.hr u kojemu ćete navesti vaše podatke i adresu te kontakt broj.

Potres i poplava na zagrebačkom području uzrokovali su štete i oštećenja na znatnom broju stanova, kako u privatnom tako i u državnom vlasništvu, a zbog saniranja oštećenja uzrokovanih navedenim elementarnim nepogodama dolazi do povećanja iznosa pričuve od strane upravitelja zgrada. Pričuva je temeljni prihod stambene zgrade i služi za potrebe održavanja iste, odnosno njezinih zajedničkih dijelova i uređaja.  Društvo temeljem zakonskih odrednica provodi radnje utvrđivanja i usklađivanja najamnine za stanove sa zaštićenom najamninom i za stanove s pravom korištenja, a kod usklađivanja je jedan od elemenata i visina pričuve pa je kod pojedinih stanova rezultat navedenoga povećanje iznosa najamnine.

Trgovačko društvo Državne nekretnine d.o.o. upravlja dijelom stanova u vlasništvu Republike Hrvatske te oni zauzimaju najveći udio među nekretninama koje Ministarstvo prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine kao vlasnik prenosi Društvu. Osim komercijalnim interesom, Društvo se unutar zakonskih mogućnosti trgovačkog društva u upravljanju s više od 7000 stanova vodi načelima transparentnog, učinkovitog i društveno odgovornog poslovanja, a popunjenost stanova je oko 70%.

Državni stanovi kojima Društvo upravlja nalaze se u više od 100 gradova i naselja u Republici Hrvatskoj, a građani RH koji pripadaju posebnim kategorijama u vidu mjesta stanovanja ili osobnog statusa, pojedinačnih socijalnih, braniteljskih i drugih prava, mogu ih ostvariti na razini jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave ili područnih ureda Hrvatskog zavoda za socijalni rad te nadležnih ministarstava.

Zbrinjavanje građana koji žive u objektima u potresom pogođenim područjima te nemaju adekvatan smještaj regulirano je važećim Zakonom o obnovi i podzakonskim propisima. Državne nekretnine prema propisima RH nisu nadležne i nemaju mogućnost stambenog zbrinjavanja korisnika ili dodjele stanova na korištenje. Za stambeno zbrinjavanje hrvatskih ratnih vojnih invalida, hrvatskih branitelja i dragovoljaca iz Domovinskog rata nadležno je Ministarstvo hrvatskih branitelja kojemu Društvo u suradnji s nadležnim ministarstvom po utvrđivanju statusa prenosi na upravljanje stanove s korisnicima sa statusom branitelja.

Šest različitih osnova za naplatu korištenja državnog stana

Državne nekretnine d.o.o. po preuzimanju stanova u vlasništvu RH na upravljanje zajedno sa stanovima preuzimaju i njihove korisnike kao višegodišnje stanare koji u njima borave temeljem stečenih prava koja su im pripadala ili pripadaju i danas. Zbog različitih pravnih osnova po kojima se u njima nalaze, korisnici državnih stanova podijeljeni su po kategorijama pa se tako najveći broj stanova kojima Društvo upravlja odnosi na stanove u kojima stanuju korisnici s pravom korištenja (slobodno ugovoreni najmoprimci). Druga najbrojnija kategorija su stanovi sa zaštićenim najmoprimcima, a treću čine stanovi s korisnicima kojima se naplaćuje korištenje stana bez pravne osnove.

Iako je ostvarivanje prihoda za RH temeljna zadaća Državnih nekretnina kao trgovačkog društva, kategorija stanova s ekonomskom najamninom koja obuhvaća korisnike po natječajima i u kojoj Društvo ostvaruje najveći iznos po četvornom metru zauzima tek peto mjesto. Dodatna kategorija stanova kojima Društvo upravlja su i stanovi za službene potrebe koji se temeljem odluke nadležnog tijela daju na privremeno korištenje državnim i pravosudnim dužnosnicima koji stan mogu koristiti za vrijeme mandata, a visina naknade za korištenje je propisana pa je stoga i prihod limitiran te ovisi o popunjenosti kapaciteta. Kod svih ostalih kategorija, koje obuhvaćaju 85% korisnika stanova, visine najamnine također su propisane te prihod koji Društvo ostvaruje i s tih osnova ovisi o zakonima i podzakonskim aktima. Posebna su kategorija i korisnici stanova koji ostvaruju pravo na privremeno stambeno zbrinjavanje davanjem stana u najam zbog stradavanja u potresu.

U dijelu naplate, Društvo ovisno o osnovi korištenja stanova korisnicima obračunava ili najamninu ili naknadu za korištenje. Dok je kod ekonomskih najmoprimaca visina najamnine određena najvišom ponudom s javnog natječaja, kod zaštićenih i slobodno ugovorenih najmoprimaca visina najamnine propisana je zakonom i uredbama te je usko povezana s visinom pričuve.

Terenski i administrativno-pravni segmenti u upravljanju stanovima

S obzirom na popunjenost većine stanova i različite osnove za korištenje, gdje najmoprimci uslijed praćenja statusa mogu i promijeniti kategoriju, fokus u upravljanju je na komunikaciji s korisnicima kako bi korištenje po svim kategorijama stanova bilo usklađeno sa stvarnim stanjem i pravno regulirano, a imovina Republike Hrvatske zaštićena i aktivna u ostvarivanju prihoda.

Sredstva kojima se ostvaruje zaštita interesa RH obuhvaćaju terenski dio, odnosno kontinuirane očevide na nekretninama, provjere korisnika te komunikaciju s upraviteljima zgrada i predstavnicima suvlasnika; i administrativni dio koji obuhvaća prikupljanje dokumentacije, utvrđivanje statusa, usklađivanje najamnina i naknada za korištenje, kontrolu režijskih i svih ostalih troškova nekretnine, komunikaciju s dobavljačima itd.

Društvo se nerijetko u većini kategorija susreće s korisnicima u potrebi za dodatnom skrbi zbog čega aktivno komunicira i s područnim uredima Hrvatskog zavoda za socijalni rad te jedinicama lokalne i područne (regionalne) samouprave kako bi im se pružila odgovarajuća podrška sustava, a uz odobravanje obročnih otplata, reguliralo podmirivanje mjesečnih obveza. Kod korisnika koji bez pravne osnove koriste stanove u kojima se nalaze, u suradnji s državnim odvjetništvima, kao posljednji i neizbježan korak u zaštiti državne imovine, pokreću se odgovarajući postupci u cilju naplate i iseljenja.