Upravljanje poslovnim prostorima od ugovaranja zakupa i praćenja ugovora do upravljanja potraživanjima i raskida ugovora

Trgovačko društvo Državne nekretnine d.o.o. upravlja poslovnim prostorima te je između ostaloga cilj aktivirati i tu vrstu državne imovine stavljanjem u funkciju praznih poslovnih prostora i pravno regulirati odnose sa što većim brojem postojećih korisnika prostora temeljem važeće zakonske regulative.

Kod svakog poslovnog prostora postupa se u skladu s procesima, pravilima i zakonima, u ekonomskom interesu RH i zaštite imovine kojom Društvo upravlja. U nastavku Društvo prezentira jedan segment upravljanja poslovnim prostorima – od ugovaranja zakupa i upravljanja potraživanjima do raskida ugovora o zakupu.

MAKSIMIZIRANJE DOBITI VLASNIKU S OSNOVE UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

Cilj svakog trgovačkog društva je ostvarivanje dobiti stoga ovo Društvo upravlja imovinom na način ostvarivanja maksimalne dobiti vlasniku (RH), a što korespondira s javno dostupnim financijskim rezultatima, dvoznamenkastim rastom dobiti, kontinuiranim višemilijunskim prihodom proračunu RH, stalnim rastom prihoda, koji su rasli i u pandemijskoj 2020. Financijski pokazatelji su rasli unatoč ograničavajućem poslovanju, epidemiološkim ograničenjima rada i poslovanja zakupnika te unatoč otežanoj naplati najma/zakupa i oštećenim nekretninama u potresu.

PRIKAZ FINANCIJSKIH REZULTATA

Kontinuirani rast prihoda i pozitivni rezultati poslovanja Društva ukazuju na odgovorno i učinkovito upravljanje nekretninama pa tako i poslovnim prostorima koje Društvo stavlja u funkciju, za koje prati ugovorni odnos, aktivno upravlja potraživanjima te pokreće postupke za zaštitu ekonomskih interesa RH i zaštitu imovine RH.  Kontinuirana revizijska ocjena o fer i istinitom prikazu financijskog položaja Društva također je potvrda modela zakonitog upravljanja imovinom u vlasništvu RH. Redovitim godišnjim provedbama revizorskih procedura od strane vanjskog revizora potvrđuju se pravilnosti i zakonitosti u radu Društva.

POSTUPAK SKLAPANJA UGOVORA O ZAKUPU

Ugovori o zakupu poslovnog prostora za prazne poslovne prostore sklapaju se s najpovoljnijim ponuditeljem nakon provedenog postupka javnog natječaja, a za prostore u kojima borave neposredni posjednici, ugovori o zakupu sklapaju se isključivo s posjednicima koji su zadovoljili zakonske uvjete.

Nakon što nadležno ministarstvo raspiše natječaj za zakup, trgovačko društvo odrađuje čitav natječaj do sklapanja ugovora s odabranim ponuditeljem po natječaju. Natječajni postupak provodi se javno i transparentno, a rezultati i zapisnici su javno dostupni na službenim stranicama Društva. Društvo ne dodjeljuje poslovne prostore i ne donosi odluke o uvjetima natječaja.

Postupak i koraci ugovaranja zakupa prostora javno su objavljeni i lako dostupni. Odabir najboljeg ponuditelja za zakup prostora definiran je natječajnim postupkom. Društvo ne bira niti može birati zakupnike jer isti to postaju provedbom javnog natječaja. Praćenjem natječaja i uslijed uočavanja prostora za poboljšanje provedbe natječaja, Društvo je pravovremeno vlasniku predložilo izmjene i dopune natječajnih uvjeta u cilju ostvarivanja maksimalne dobiti s osnove upravljanja nekretninama i zaštite interesa vlasnika te su 2019. uvedeni uvjeti natječaja koji isključuju pravne osobe koje imaju dugovanje s osnove korištenja prostora, a povezane su osnivačem/zakonskim zastupnicima s osnivačem/zakonskim zastupnicima ponuditelja da sudjeluju na natječajima i zakupljuju prostore.

Vlasnici i/ili zastupnici korisnika pravnih osoba vidljivi su i javno dostupni u Sudskom registru, a koja činjenica vlasništva nije bitna za sklapanje pravnog posla – ugovora, već ispunjeni natječajni uvjeti i najviša ponuda za zakup. Na slobodnom tržištu u RH svatko ima pravo sudjelovanja na natječajima za zakup koje provodi ovo Društvo. Pregled sklopljenih ugovora o zakupu Društvo transparentno objavljuje na internetskoj stranici te je javno dostupan i tekst nacrta ugovora o zakupu.

Društvo, osim ugovora po natječaju, ugovore sklapa i s neposrednim posjednicima, odnosno s postojećim višegodišnjim korisnicima prostora regulira pravne odnose sukladno važećem zakonodavnom okviru. Izmjenama i dopunama Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnoga prostora i podzakonskim aktima iz 2018. omogućeno je kontinuirano stavljanje poslovnih prostora u funkciju i povećanje prihoda s osnove zakupa te je onemogućen podzakup  i ubiranje neosnovane zakupnine trećih strana s osnove korištenja državne imovine.

Društvo je uspostavilo kontinuiranu kontrolu korištenja poslovnih prostora i drugih nekretnina kojima upravlja.

PRAĆENJE UGOVORA O ZAKUPU I UPRAVLJANJE POTRAŽIVANJIMA

Po sklapanju ugovora o zakupu redovito se prati ugovorni zakupni odnos. Podaci o sklopljenim ugovorima ažuriraju se na službenim stranicama Društva. Praćenje ugovornog kao i korisničkog odnosa provodi nadležni Sektor za poslovne prostore, u što spadaju aktivnosti vezene za naloge za fakture, upravljanje potraživanjima, reguliranje dugovanja, raskidanje ugovora, iniciranje pravnih postupaka, praćenje dugovanja, ulaganje u prostore, rješavanje imovinsko-pravnih odnosa itd.

Društvo upravlja potraživanjima ujednačeno prema svim korisnicima, a sukladno procesima, propisima i ugovornom odnosu te ugovara sredstva osiguranja plaćanja. Pored ovršne isprave, ugovorena sredstva osiguranja plaćanja su beskamatni polog, bankarska garancija u korist Društva ili bjanko zadužnica.

Od proljetnog lockdowna 2020. te nakon potresa 22. ožujka 2020. i u pandemijskoj godini, uslijed otežanog i ograničenog poslovanja, Društvo nije primjenjivalo represivne mjere prema zakupnicima, provođeni su moratoriji na plaćanja svih zakupnika te oslobađanja od najamnine sukladno odlukama Vlade RH i Skupštine Društva. Također, nisu otkazivani ugovori, odnosno provođene su mjere pomoći gospodarskim subjektima pogođenima koronavirusom u cilju očuvanja radnih mjesta i likvidnosti onih pogođenih krizom, epidemiološkim mjerama ili poslijepotresnim ograničenjima u poslovanju, o čemu je Društvo redovno izvještavalo na službenim stranicama.

RASKID UGOVORA I NAPLATA POTRAŽIVANJA

Ugovor o zakupu poslovnog prostora usuglašen je s nadležnim tijelima, a primjer ugovora koji sklapa ovo Društvo javno je dostupan. U propisanim uvjetima moguće je otkazati ugovor vezano za dospjeli dug i/ili ne stavljanje prostora u funkciju.  Odnosno ugovorom je jasno navedeno u kojim situacijama zakupodavac može raskinuti ugovor o zakupu.

Ukoliko se ugovor raskine, a korisnik ne vrati poslovni prostor Društvu, u zaštiti interesa RH nastavlja se fakturiranje zakupnine (naknada za korištenje kao bespravnom i nepoštenom posjedniku) te u slučaju neplaćanja dugovanje raste bez obzira na raskid ugovora, a Društvo inicira sve daljnje pravne radnje za zaštitu interesa i imovine RH.

Raskid ugovornog odnosa ne utječe na visinu/smanjenje dospjelog dugovanja korisnika prema Društvu već na to utječe posjed nekretnine. Predaja posjeda, do koje rijetko dolazi nakon otkaza ugovora od strane zakupodavca, od iznimne je važnosti kako bi Društvo nesmetano raspolagalo nekretninom i prostor ponovno ponudilo tržištu.

Nakon otkaza ugovora Društvo je dužno i nadalje obračunavati naknadu korisniku sve dok je isti u posjedu prostora odnosno dok prostor ne preda Društvu što bi im u konačnici trebalo biti u interesu kako bi „zatvorili rast duga“.

Bilo kojem zakupodavcu primarni je interes aktivno upravljati nastalim potraživanjima sve do konačne naplate ili raskida ugovora, nakon čega slijedi pokretanje sudskih postupaka za naplatu i/ili iseljenje.

Zakupodavac korisnika usmenom i pisanom komunikacijom u procesnim koracima do ispunjenja uvjeta za otkaz ugovora upozorava na potrebu plaćanja obveza i reguliranja dospjelog dugovanja. Ako unatoč uloženim naporima zakupodavca ne dođe do ispunjavanja obveza zakupnika, otkazuje se ugovor i ujedno se traži vraćanje nekretnine u posjed Društva.

Sukladno propisima te poslovnim procesima nadležnih Sektora, Društvo poduzima odgovarajuće korake prema zakupnicima s osnove nenaplaćenih potraživanja. Aktiviraju se sredstva osiguranja i pokreću postupci za naplatu i iseljenje prema nadležnim tijelima. Trenutno je u tijeku više od 1.500 aktivnih postupaka koje je Društvo iniciralo prema nadležnim državnim odvjetništvima s ciljem naplate dugovanja s osnove korištenja nekretnina na upravljanju Društva.

Zaključno, Društvo je u poslovanju otvoreno i prema javnosti i prema korisnicima te se poslovna komunikacija svakodnevno odvija sa svim korisnicima, a komuniciraju svi zaposlenici iz aspekta svog radnog mjesta dok se na internetskoj stranici Društva nalaze sve relevantne informacije kako za korisnike tako za vlasnika i opću javnost.

Objavljeno: 23. prosinca 2021.